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房产投资热区盘点

  

  由火车站步行5分钟便到达游泳中心,旁边有一个公园。

  文/图 黄宝勋

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  Granville位于悉尼西区,与商业重镇巴拉玛打(Parramatta)仅相距大约10分钟车程。这个集商、住与轻工业于一体的城区,三分之二人口是移民,当中一大部分原居于亚洲,华裔、印度裔、黎巴嫩裔和尼泊尔裔人数便相当于全区人口的差不多三成。

  Granville的住宅价格相对较相宜,独立屋中位价仍低于80万元,而公寓中位价亦只是50万元左右,尤其适合首次置业人士。虽然该区的房价不太高,但不代表欠缺升值力,自2000年至今,区里面的独立屋和公寓中位价均已累计升越两倍。

  

  认识Granville

  ● 位处悉尼西区,距离悉尼市中心22公里

  ● 集住宅、商业和工业于一体

  ● 近半数住宅是公寓,集中在火车站附近一带

  ● 四成半单位出租,空置率2.11%

  ● 华裔人数最多,当中7.6%是中国内地移民

  ● 印度、尼泊尔、菲律宾和黎巴嫩移民合共占人口近四分之一

  ● 一成在职者于餐廰、外卖店、超市和杂货店工作

  ● 火车站靠近消费点和游泳中心,后者设有一个达到奥林匹克标准的泳池

  ● 4 条路线的火车途经Granville火车站

  

  位于Railway Street 79-81号的一套2卧室雅柏文放盘,半径1公里范围内共有4间中小学。(资料图片)

  中高密度住宅区 公寓中位价仅逾50万

  Granville位于悉尼西区,与悉尼中央商业区(CBD)相距22公里,即50分钟车程左右;该城区的邮区编号是2142,由Cumberland市议会管辖。

  Granville的北面是Harris Park、巴拉玛打、Rosehill及Camellia;东面为Auburn、Silverwater和Newington; 南面为South Granville、Guildford和Berala;西面是Merrylands与Holroyd。

  半数住宅是公寓

  作为一个中高密度住宅区,Granville的49%住宅是公寓,较大悉尼区的28% 比率高出一大截。相连屋不足500間,仅占住宅总数的10%,但數目已较2011年的时候多了差不多两成。反之,獨立屋数目近几年有所下降,所占比率由2011年的43%降至2016年的40%。余下1%是其他类型单位。

  根据城区规划,公寓楼房集中在火车站周围一带,一般是三、四层高,但近年来出现了高层住宅大厦,而目前也有公寓大厦地盘在施工之中。Granville的47%住宅是2卧室小型单位,3卧室中型单位占30% ,而4卧室或以上的大单位仅占14%,余下是1卧室单位和开放式单位等等。

  CoreLogic RP Data的统计资料显示,截至今年8月,Granville 的独立屋中位价是79.5万元,在新州独立屋价龙虎榜中排行第545位;而公寓中位价为51.5万元,于新州公寓价格排行榜中位列第362名。

  过去12个月近300套成交

  截至今年8月的12个月里,共有91间独立屋和205套公寓成交。期间,独立屋中位价轻微下调0.8% ,而过去10年的年均升幅为9.7%;公寓中位价则温和上升2.8% ,亦明显逊于过往10年的年均8.9%增长率。

  其实,长线而言,Granville住宅的升值力尚算不俗。与2000年的水平相比,Granville的独立屋中位价从当年的22.9万元升到目前的接近80万元,累计上涨247%;公寓中位价由当年的16.2万元升至现时的超过50万元,累积升了218%,表现媲美许多“一线城区”。

  

  

  火车站附近设有停车场,方便需要转乘火车的居民。

  租盘占四成半 空置率仅逾2%

  Granville共有大约5,400个住宅单位,业主自用单位和出租单位几乎各占一半,租务活动甚为活跃。最新的统计数据显示,区里面的四成半单位用来出租,空置率2.11%,略高于Cumberland市政区的1.67%空置率和新州的1.44%空置率。

  虽然Granville近年来有新的公寓大厦拔地而起,可是此类型单位的中位租金于过去12 个月仍录得5%增长,尤胜独立屋和相连屋。期间,相连屋中位租金上升3%,而独立屋中位租金则原地踏步。

  3房公寓租金回报超过4%

  CoreLogic RP Data的统计数据显示,截至今年10月底,公寓周租中位数是420元,租金水平在新州是第340 高,中位租金回报率4.24%;独立屋中位周租是470元,仅较公寓中位租金多50元,租金水平在新州独立屋中位价龙虎榜中排行第618位,中位租金回报率录得3.07%。

  细分去看,参考realestate.com.au提供的资料,截至今年11月初,2卧室公寓中位价是49万元,中位周租是340元,租金回报率中位数为3.61%;3卧室公寓中位价是63.5万元,中位周租为530元,租金回报率中位数跳升至4.34%。

  另一方面,2卧室独立屋中位价为66.5万元,中位周租为420元,租金回报率中位数有3.28%;3 卧室独立屋中位价是80万元,中位周租为490元,租金回报率中位数为3.19%;而4卧室独立屋中位价达到93.3万元,中位周租是600元,租金中位回报率录得3.34%。

  

  

  该区有六成半家庭育有子女。

  移民占2/3 中国人印度人最多

  Granville是一个多元文化社区,全区住了1.5万名居民,仅三分之一是在澳洲土生土长,三分之二都是移民,当中又以亚洲移民占多数。

  根据2016年的人口普查结果,在Granville,华裔人数最多,占11%;其次是黎巴嫩裔和印度裔居民,各占一成左右。

  海外出生人士中,则是印度移民人数称冠,占10.4%,然后依次序为中国内地移民(7.6%)、尼泊尔移民(5.9%)、黎巴嫩移民(5.1%)和菲律宾移民(3.4%);至于香港移民只有大约90人,占0.6%。

  作为一个移民聚居的城区,该区只有五分之一居民来自英语背景家庭。换句话说,五分之四居民在家中说两种或以上语言。

  其中,以阿拉伯语最普及,是一成半居民的母语;说华语的人数占11%,分别是6%人说普通话,5%人说广东话。

  饮食业成最热门行业

  Granville居民的年龄中位数是31岁,较大悉尼区居民的中位年龄年轻5岁。不过,Granville的52%居民已婚,较大悉尼区的49%比率稍高;而66%家庭育有子女,与大悉尼区的65%比率相若。

  就业方面,该区的就业人口接近7,300 人,当中19%是专业人士,较大悉尼区的26%比率低5个百分点;另外,蓝领一族占15%,较大悉尼区比率高出一倍;而一成工薪族投身销售业,与大悉尼区的9%比率相若。

  各行业中,最多人在咖啡店、餐馆和外卖店任职,合共占6.7%;而从事长者住宿服务的人数占4.4%,在超市和杂货店上班的人数占3.4%,另有3.2%人在医院工作。

  家庭每月收入约5500元

  Granville的22%住户每周收入少于650元,较大悉尼区的17%比率高出5个百分点;而每周收入超过3,000元的住户占10%,明显低于大悉尼区的24%比率。

  该区个人每周收入中位数是504元,较大悉尼区的719元少43% 。家庭每周收入中位数是1,366元,亦较大悉尼区的1,988元低四成半;按每月有4周来粗略计算,即相当于每月中位收入5,464元。每户(住客没有亲属关系)每周中位收入为1,332元,与大悉尼区的1,750元相比也低了三成。

  

  

  公立中学开设精英课程

  Granville共有6间学校,包括4间小学和两间中学。小学方面,3间公立学校的ICSEA指数均低于1,000点,仅私立学校Holy Trinity Primary School的ICSEA指数超过此水平,但亦仅录得1,030点。

  中学则是公校和私校各一间,而公立男子中学Granville Boys High School的部分班开设精英课程,可是该校近几年来的新州高考(HSC)成绩未算突出,排行在500位以外。天主教男女子中学有大约400名学生,上届高考排行第506名。

  邻近的Merrylands和巴拉玛打也有多所学校。

  Merrylands有7所中小学

  Merrylands共凤凰彩票官网有7间学校,包括5间小学和两间中学,整体学术成绩未算特别超卓。在各间中小学当中,学生人数最多的学校是位处Sherwood Road的私立女子中学Cerdon College,共录取了接近1,100名女生,78%学生来自非英语背景家庭。该校高考成绩属于中上,最近几年多数排行在百多位,而近5年来成绩最好的一次是在2013年,排名打入前百,占据第90位。

  区里面另一间中学是公立学校Merrylands High School,学生人数超过700人,可是成绩明显不及Cerdon College,近几届的高考排名均在400名以外。

  5间小学中有4间是公立学校,St Margaret Mary's Primary School是唯一一间私校,而这所天主教学校的ICSEA 指数虽然只有1,034点,稍高于全国平均的1,000点,却已是同区小学中最好。该校设有专门的小组,协助学生学习沟通技巧、合作、探索和责任感等等。

  巴拉玛打高中成绩突飞猛进

  邻区巴拉玛打的中小学选择更多,其中,收录了接近900名学生的公立中学Parramatta High School,部分班开办精英课程,高考成绩近几年突飞猛进,从2013年的第370位,升到2014年的第328位,到2015年更跃升至第185位;在上届,该校更跻身前百之列,排行第99位。

  至于私立中学Our Lady of Mercy College的高考排名仅较Parramatta High School低一位,占据第100位,是2013年以来最高。该校收录了逾900名女生,当中近四成半学生的母语都不是英语。

  

 凤凰彩票平台 Westfield Parramatta附近食肆林立。

  游泳中心设奥运规格泳池

  Granville游泳中心坐落在Enid Avenue,靠近火车站,馆内除了有一个符合奥林匹克规格的泳池,还有3个户外泳池和一个儿童嬉水池。而游泳中心旁边是Granville纪念公园,该公园完成升级工程后,将会与新落成的社区中心、泳池、图书馆和户外休闲设施融为一体。

  区里面还有一间会所Granville Diggers,内有一间专门供应自助餐的餐厅,有不少华人光顾。

  消费点靠近火车站

  至于Granville的消费地段同样位于火车站附近,在这里可以找到咖啡店、中东餐馆、面包店、银行、物业中介行、药房和眼镜店等等。

  虽然Granville的消费点规模不算大,但邻近的Merrylands和巴拉玛打都有大型商场,而且周围有很多不同类型的街铺。

  Merrylands的消费地段位于火车站一带,周边有许多由中东人和华人经营的商店和食肆,例如是亚洲超市、中东杂货店、波斯地毯店和中东食品店,不少商店更挂上阿拉伯文或中文招牌。此外,周边街道还有银行、药房、首饰店、报刊店和咖啡店等等。

  Merrylands巴拉玛打有大型商场

  消费点内有大型商场Stockland Merrylands Mall,位置在McFarlane Street,与火车站仅相距5分钟步程。商场设有停车场,首3小时免费泊车,而商场旁边就是Centrelink办事处。

  Stockland Merrylands Mall共有二百多个商户,包括Coles、Woolworths和ALDI三大超市,还有连锁折扣百货店Kmart、Target和Big W,以及银行、医疗中心、药房、面包店、肉店、海鲜店、美容店、服装店和报刊店,居民购买日凤凰彩票网站用品和食品十分方便。

  

  Stockland MerrylandsMall 有三大超市。

  Merrylands RSL会所位于Military Road,由火车站步行5分钟左右便到达,会所内有酒吧、咖啡店,以及专门供应自助餐的餐厅。会所附近的Miller Street与Newman Street交界处是Merrylands图书馆,除了提供借书服务,还会不时举办中文书推介等活动。

  与Granville相距10分钟车程左右的巴拉玛打,区里面有不少亚洲食肆和售卖亚洲杂货的店子,而大型购物城Westfield Parramatta位于Church Street,与巴拉玛打火车站一街之隔。

  Westfield Parramatta内有接近460个商户,包括David Jones、Myer、Target、JB Hi-Fi、Coles、Woolworths和Event Cinemas电影院,还有银行、医疗中心、药房、中式超市、眼镜店、报刊店、服装店、玩具店和餐厅等等。

  Westfield Parramatta所坐落的Church Street,也是该区的主要“食街”,各式食肆包括咖啡店、意式薄饼店、印度餐厅、马来西亚餐厅、中东烤肉店、意大利餐厅、墨西哥餐厅、西餐厅和中餐馆等等。另一条“食街”George Street也有多间食肆,供应中式和星马泰等地的美食。

  

  Granville火车站有4个月台。

  繁忙时段 每小时7班火车往中央站

  调查发现,在Granville,三分之一工薪族是乘搭公共运输工具上班,较大悉尼区比率高出10个百分点。当中,大多数人是乘坐火车。

  Granville火车站位于Bridge Street,靠近消费点,北岸线、西区线、内西区和南区线,以及蓝山线的火车均会在该站上落乘客。以西区线火车为例,在上班上学高峰时段,每小时有多达7班列车开往悉尼市中心,短至相隔4分钟便有一班火车开出。

  

  

  火车站旁有公交中转站

  在Granville站上火车,如果是搭“快车”,11分钟到史卓菲(Strathfield),21分钟到Redfern( 下车后可步行往悉尼大学),25分钟到中央站(Central,下车后可步行往唐人街和悉尼科技大学),38分钟到北岸商业重镇北悉尼(North Sydney),而抵达北岸消费热点车士活(Chatswood)的车程为51分钟。

  朝相反方向走,由Granville 前往西区商业重镇巴拉玛打只需5分钟,往“医院城区”Westmead需8分钟,而前往Blacktown需22分钟。

  Granville火车站附近有公交车(巴士)中转站,906号公交连接巴拉玛打火车站和Fairfield火车站,M91号公交往返于巴拉玛打火车站和Hurstville之间,S2号公交前往Sefton;而夜间班次N60号公交由Fairfield火车站开出,前往悉尼市中心。

  M4公路出入口靠近巴拉玛打

  Parramatta Road由东至西接驳上Great Western Highway,是贯通Granville的主要道路。而高速公路M4 Western Motorway与Great Western Highway平行,位于该区的北边,其中一个出入口靠近巴拉玛打。

  

  外形独特的Crest Theatre位处Blaxcell Street与Redfern Street交界。

  火车开通 吸引工业落户

  Granville成立于1855年,名字取自当年一位英籍殖民地大臣Granville Leveson-Gower。新州第一条火车路线“悉尼至巴拉玛打线”开通之初,悉尼总站位于现今中央站的南面不远处,而尾站位于现今Granville地区,当时称作Parramatta Junction。火车启用带动了Granville地区一带的发展,吸引到不少工业落户该区。

  1880年,Parramatta Junction易名为Granville,沿用至今。Granville市政区于1885年组成,直至1948年,该市政区归入巴拉玛打市政区之内。

  拥多座具历史价值建筑物

  Granville区里面有多座具历史价值和甚具特色的建筑物,包括建于1888 年的市政大楼Granville Town Hall、有135 年历史的教堂St Marks Anglican Church,以及已停用的电影院Crest Theatre。

  提到Crest Theatre,它是少数建于1940年代的电影院,所在的大楼位于Blaxcell Street与Redfern Street交界,属于“匡西特半桶形”(Quonset Hut)设计风格,由Hoyts于1948年兴建,直至1963年停用。Crest Theatre已被列作古迹建筑物,如今被改作多功能礼堂。

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